所有不動産記録証明制度とは？故人名義の不動産をまとめて調べる新制度をわかりやすく解説

親や配偶者が亡くなったあと、相続の手続きを進めようとして「そもそも故人がどこにどんな不動産を持っていたのか分からない」という壁にぶつかる方は少なくありません。実家の不動産は把握していても、遠方の土地や共有名義の不動産、昔購入した山林などは相続人が存在自体を知らないこともあります。

こうした「不動産の把握」を助けるために、2026年2月2日から「所有不動産記録証明制度」が始まりました。この記事では、制度の内容と、相続手続きでの使い方、そして注意しておきたい限界について、みおくりナビが分かりやすく整理します。

こんな悩みはありませんか

• 故人名義の不動産が実家以外にもあるかもしれないが、どこにあるか分からない
• 遺産分割協議を進めたいが、対象となる不動産が全部揃っているか自信がない
• 相続登記の義務化を意識して手続きを進めたいが、登記の対象がはっきりしない
• 兄弟姉妹や親族に「実は別の土地がある」と言われたが、確認する方法が分からない

このような場合に、まず確認する選択肢として使えるのが「所有不動産記録証明制度」です。

所有不動産記録証明制度とは

制度が始まった時期

所有不動産記録証明制度は、2026年2月2日に開始しました。それまでは、ある人がどの不動産を所有しているかをまとめて調べる公的な仕組みがなく、市区町村ごとに「名寄帳」を取り寄せるなど、地道な調査が必要でした。

何ができるようになったか

この制度により、全国どこの法務局でも、ある人（故人を含む）の名義になっている不動産を一覧でまとめて証明してもらえるようになりました。相続人が「亡くなった父の名義の不動産を全国規模で確認したい」という場合、複数の自治体に個別に問い合わせる手間をかけずに、法務局の窓口（または郵送・オンライン）で証明書の交付を請求できます。

請求できる人・場所・手数料の考え方

請求できる人

所有不動産記録証明制度の証明書は、相続人など、法律上請求が認められている立場の人が請求できます。故人本人の証明を相続人が請求する形になるため、戸籍謄本など相続関係を示す書類の提出が求められます。

請求できる場所

全国どこの法務局でも請求が可能です。従来の名寄帳のように「不動産がある市区町村の役所」に個別に問い合わせる必要がなく、最寄りの法務局や、郵送・オンラインでの請求窓口を利用できます。

手数料の考え方

証明書の交付には手数料がかかります。具体的な金額や請求方法（窓口・郵送・オンライン）の詳細は、法務局・法務省の案内ページで随時更新される可能性があるため、請求前に法務局のウェブサイトで最新の手数料・必要書類を確認することをおすすめします。

取得した証明書は相続手続きにどう役立つか

遺産分割協議の入口として

遺産分割協議書の作成にあたっては、対象となる相続財産をもれなく洗い出すことが前提になります。所有不動産記録証明制度で交付された証明書は、「故人名義の不動産がどこにあるか」を確認する最初の手がかりとして活用できます。対象不動産がある程度把握できれば、その後の登記事項証明書の取得や現地確認といった具体的な調査に進みやすくなります。

相続登記の資料として

2024年から相続登記が義務化されています（詳しくは相続登記の義務化の記事をご参照ください）。義務化への対応を進めるうえでも、まず「相続登記が必要な不動産がどれだけあるか」を把握することが出発点になります。所有不動産記録証明制度は、この把握の段階で役立つ資料の一つとして位置づけられます。

注意点:この証明だけでは分からないこともある

所有不動産記録証明制度は便利な制度ですが、万能ではありません。次の点には注意が必要です。

未登記建物は対象外になりうる

登記されていない建物（未登記建物）は、そもそも登記情報に載っていないため、この証明の対象になりません。古い自宅の増築部分や、農業用の小屋などが未登記のままになっているケースもあるため、証明書に載っていないからといって「不動産が存在しない」とは限りません。

登記上の住所・氏名が現況と一致しない不動産は漏れる可能性がある

登記情報は、故人の登記上の住所・氏名をもとに検索されます。引っ越しや婚姻・改姓などで登記上の住所・氏名が現在の情報と異なっている場合、その不動産は検索から漏れてしまう可能性があります。この点は住所・氏名変更登記の義務化とも関わる論点で、登記情報の更新が済んでいない不動産ほど、この制度でも見つけにくくなる傾向があります。

この証明だけで「全部」と判断しないこと

以上のような理由から、所有不動産記録証明制度で交付された証明書に記載がないからといって、故人に他の不動産が一切ないと断定することはできません。実家の権利証や固定資産税の納税通知書、市区町村の名寄帳なども合わせて確認し、複数の情報源を照らし合わせる形で調査を進める選択肢があります。調査の範囲や進め方に迷う場合は、司法書士など専門家に相談する方法もあります。

利用の流れ（簡単に）

1. 故人との相続関係が分かる戸籍謄本などを準備する
2. 最寄りの法務局の窓口、郵送、またはオンラインで所有不動産記録証明書を請求する
3. 交付された証明書をもとに、対象不動産の登記事項証明書を個別に取得する
4. 遺産分割協議・相続登記の資料として、他の相続人と情報を共有する

具体的な必要書類や請求方法は法務局・法務省の案内ページで随時公開されているため、請求前に最新情報を確認することをおすすめします。

まとめ

• 所有不動産記録証明制度は2026年2月2日に開始した、全国の不動産をまとめて確認できる制度
• 相続人などが、全国どこの法務局でも証明書を請求できる
• 遺産分割協議・相続登記を進めるうえでの「入口」として活用できる
• 未登記建物や、登記上の住所・氏名が現況と一致しない不動産は対象から漏れる可能性がある
• この証明だけで全ての不動産を把握できるとは限らないため、他の資料と合わせて確認する選択肢がある

みおくりナビでは、相続手続き全体の流れについても解説しています。あわせて相続登記の義務化、遺産分割協議書の書き方の記事もご覧ください。